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財営コンサルティング株式会社
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よくあるご質問

本コーナーでは代表的な“よくあるご質問”を掲載しています。
以下の内容は、実際に弊社がコンサルティングした事例をもとに再構成したものです。
なお、以下の事例が、どのような方法で具体的に問題解決がなされたのか、その方法論について詳しく知りたい方は、代表の山崎まで直接お問い合わせ下さい。

(守秘義務の範囲内という条件で概要をご説明することは可能です)

現在、私は上場企業に勤務している41才のサラリーマンです。実家は一般的な中流家庭ですので、多額な資産を相続する予定はありません。しかし自分が保有する現有資産を利用して、老後のための準備として、不動産投資やその他の資産運用を検討しています。このようなケースでもコンサルティングをして頂けるのでしょうか?

私共(山崎)は、資産規模の大小にかかわらず、どなたでも、財産形成に関することならば、すべての方々のご相談に応じています。しかしながら、原則として、中流層の方が積極的な投資をすることは、あまりお薦めしていません。理由は、投資の方法論としては不動産投資や株式投資などが挙げられるのでしょうが、大きなリスクがあるからです。

私共は、投資ではなく着実に成功する別の方法をお薦めしています。
 その場合のポイントは以下の3点に絞られます。
 ①資産価値のある住宅を購入する(又は建てる)こと
 ②貯蓄性の高い生命保険に加入すること
 ③将来、効率的な相続を行うこと


このようなケースでは、まずは「財産診断とライフプラン」というコンサルティングを受けて頂くのが順当な流れでしょう。長期的な視野から人生設計と財産形成の戦略を立てて頂き、無理せずに構築できる理想のポートフォリオを設計することが大切です。

究極的に人生設計とは、バランスシートの設計であり、さらに、設計されたバランスシートに向かって具体的な作業を着々と実行していくことが確実な財産形成と考えます。なお、相談料は3万円、面談時間は、おそらく2時間前後だと思います。

私は、都心に勤務する35才のサラリーマンです。現在、夫婦と子供1人の3人家族で賃貸住宅に暮らしていますが、来年の子供の小学校入学を機会にマイホームを購入したいと思います。
ところが実は、マンションにすれば良いのか、それとも一戸建にすれば良いのかで悩んでいます。少なくとも、もう1人は子供が欲しいと思っているので、できれば広い家に住みたいと考えているからです。ですから一戸建に魅力を感じています。
しかし、今のところ条件が合う物件がありません。どうすれば良いのでしょうか。それともマンションにするべきでしょうか?

財産形成のコンサルタントという私共(山崎)の立場からすると、マンションか一戸建かという議論ではなく、まず先に、どんなエリアに住宅を購入すべきかということを決定するべきだと思います。マイホームを買うということは、単に予算や面積だけでなく、将来的な転勤・転職の可能性の有無、学区など教育環境、実家や親戚との付き合い方や相続の予定、ご両親の健康状態など様々な条件を考慮にしつつ、同時に財産形成という目的を達成するということなのです。

つまり、短期的な視野でマイホームを購入すると、何らかの失敗の原因を自ら作ってしまうのです。

価格が暴落するようなエリアに住宅を購入してはならない。
同時に一方では、様々な個別的な私的条件をも考慮しなければならない。
それが住宅購入の難しさなのです。
ですから、もしも条件が合わなければ、「今は住宅を購入しない」という選択肢もあるのです。

まずは「マイホーム・住宅購入」というコンサルティングを受けて頂き、具体的に市場で流通している物件を参考にしながら、購入すべき物件特性のイメージを固めることです。

なお、このようなケースの相談料は2万円ですが、その後、条件に合う最適な物件を探して欲しいというご希望があれば、「ハウジング・サポート」というサービスをご利用頂けます。
この業務は、弊社が提携している不動産会社のベテラン担当者と私共(山崎)とが中立的な立場でお客様と一緒に二人三脚で優良物件を探すというサービスです。

この業務の報酬は、スタンダードな方式として(山崎の関与の仕方により別の方式もありますが)通常の不動産仲介手数料の中に含まれていますので、一般的な不動産業者が行うサービスに比べて、大きなメリットがあると思われます。

私は46才のサラリーマンで年収は900万円です。近い将来、2人の子供の受験が控えています。部屋を与えてやりたいので、そろそろ住宅を購入しなければならないと考え、半年ぐらい前からマンションを探し始めました。
そして数日前、やっとのことで条件に適いそうな物件が見つかりましたが、この物件を本当に購入してもいいものか否か、なかなか判断ができません。
それというのも最近、住宅購入後に大きなキャピタルロス(価格下落)を経験して悔やんでいる友人を少なからず知っているからです。また、勤務している会社の業績が悪化し続けているので、転職の可能性もあります。
ちょっと大袈裟かもしれませんが、多額の住宅ローンを組んで不動産を購入することに恐怖感があると言っても言い過ぎでありません。
現在、取得の候補となっている物件を買ってもいいのか否か悩んでいます。資産価値が下落したりしないか心配なのです。財産形成という観点からアドバイスを頂けないでしょうか?

お気持ちは非常に理解できます。住宅は、多額の借金を背負いながらの大きな買い物ですから、当然のことだと思います。むしろ何も考えずに勢いで買ってしまうような人に比べれば、非常に理性的だとも思います。

住宅情報誌などの企業広告を信じて、しかも埋立地や辺鄙な郊外に安易に新築のマンションを買ってしまうような一般消費者の行動こそ、不可解な行動とも思います。

このような場合、まずは「マンション資産価値診断」というコンサルティングを受けて下さい。その際には、物件チラシやパンフレット・図面など、できるだけ詳細な資料をご持参頂き、私共(山崎)が、プロの眼力で検証してみます。それから住宅購入の是非を判断しても遅くはないと思います。

なお、このようなケースの相談料は1万円(1物件当たり)です。面談に要する時間は約1時間前後でしょう。

私は40代前半の独身女性ですが、現在、広告代理店で総合職として勤務しています。ずっと今まで都心の賃貸に住んできましたが、このまま家賃を払い続けるのはもったいないと感じています。仮に、このまま結婚しないままに歳を重ねるとなると、そろそろ住宅を購入しておかないと老後に住む家がなくなるかもしれないとも感じています。
また、父は既に亡くなりましたが、将来、母親の介護のことも心配です(弟の嫁は、あまり母親と仲が良くありません)。さらに、女の一人暮らしになったら、セキュリティも心配です。
こんな状況で、どんなエリアに、どんなマンションを買えばいいのか、まったく見当がつきません。こんな漠然とした相談を受けて頂けるのでしょうか?

ご安心下さい。昨今、このようなご相談が非常に増えており、別に珍しいことではありません。何なりと悩みを相談して下さい。財産形成という視点から考えると、それが女性であろうが、男性であろうが、家賃を払い続けるという行為は「資産の流出」です。そのツケは、必ず老後に重くのしかかります。

しかし、だからといって、どんな物件であろうとも買えばいいということではありません。長い人生、老後の資産としても役に立つような物件でなければ、事態はむしろ悪化します。

市場に流通しているマンションは千差万別です。都内の物件にしても玉石混淆であり、適切なものを見つけるだけでも一苦労です。また女性に対する不動産業者の対応も親切とは言い難く、仮に契約する時、契約書や重要事項の説明を受けても、たぶん意味が解らないまま不安で一杯になるでしょう。

私共(山崎)は、このような不安を抱えている女性にも柔軟に対応していますので、ご安心下さい。

まずは「マイホーム・住宅購入」というコンサルティングを受けて頂き、これからの方向性を検討しましょう。このようなケースの相談料は2万円です。面談時間は約2時間ぐらい掛かると思います。

私は外資系の金融会社に勤務している者です。年齢は39才ですが、預貯金は2億円ほどあります。
今まで株式や外国債などで預貯金を運用してきましたが、本業で稼いでいるほどには上手く行きません。自分の資産運用となると忙しくて機敏に動けないからです。ですから同僚の多くは不動産投資をしています。
私も不動産投資にチャレンジしてみたいのですが、不動産のことが全く解りません。投資戦略についてアドバイスして頂けないでしょうか?また具体的に投資用の物件も探してもらいたいのですが、このような相談にのって頂けるのでしょうか?

私共(山崎)の経験から率直に申し上げますが、あなたの考えは間違っています。巷には不動産投資は株式投資よりも安全だというイメージがありますが、それは間違いです。

その理由は、家賃下落と過大な借金の返済に苦しめられている人が実際には多数いるからです。投資に失敗して首が回らなくなった投資家が、頻繁に私共のオフィスに相談に訪れているという現状を知って欲しいと思います。不動産投資の結末は、失敗すると最悪の場合には、如何に上手く自己破産するかという出口戦略へのコンサルティングになってしまうこともあります(これは最終的には弁護士マターなのですが、要するに合法的に借金を踏み倒す手続きを助言するということです)。

株には“損切り”という出口がありますが、不動産には(多額の借金をした場合)“損切り”という出口はありません。つまり蟻地獄に陥るのです。不動産投資というものは、確かに利回りも大切なのですが、一方で「いざという時には売却できる」という流動性に対する注意を怠ってはなりません。

これが、いわゆる“リスクマネジメント”の戦略なのです。危機管理のための出口戦略とでも言いましょうか。

従って不動産投資の勘所とは、インカムだけに目を奪われず、できればキャピタルゲインをも狙うという両睨みの投資戦略が必要です。少なくとも、キャピタルロスだけは避けたい。
また、不動産鑑定理論で説明されるところの“最有効使用”(拙著では“最有効利用”として説明)のプランになっている投資物件でなければ、せっかく将来性があるエリアで購入しても、投資効果は小さくなってしまいます。もちろん多角的な“デューディリジェンス”もしなければならないのです。このようなご相談を頂いた場合は、まずは「財産診断&ライフプラン」というコンサルティングを受けて頂く方が得策でしょう。

また、もしも具体的な投資プランがあるのなら「不動産投資&リスク診断」というコンサルティングを受けることも可能です。本来、投資相談の第一歩は、クライアントの理想とする人生設計を聴かせて頂くことに始まり、許容可能なリスク、購入すべき物件特性など様々な総合アドバイスをさせて頂くことが王道です。その後、投資戦略などを指南させて頂きながら、具体的な物件や投資計画を検証することがベターなのです。
なお、このようなケースの相談料は3万円ですが、おそらく2時間前後の面談時間が掛かります。

なお、実際に物件を探して欲しいという方には、私共のネットワークから信頼に値するベテラン担当者をご紹介し、二人三脚で対応することが出来ます。必要であれば、適切な不動産の管理会社もご紹介致します。

具体的な投資物件を探すお手伝いをする場合、報酬は、原則として(例外もありますが)、不動産業者への仲介手数料とは別途に[物件価格×1%]の費用が掛かります。

私は両親の保有する土地(4カ所)を相続する予定です。土地の立地は練馬区で私鉄駅から徒歩10分ぐらいのところで、都心までの通勤時間は約50分ぐらいです。
それらの土地は、現在、アパート、駐車場、貸し宅地(底地)、自宅などに利用されていますが、最近、駐車場の収益性が悪化しています。
これから、その駐車場の土地に二世帯住宅を建てて、もとの自宅は解体して、アパートにしようと思っています。それにより相続税の節税をしながら収益も得たいと考えています。建設資金は借金により調達しようと思います。このような計画を進めても問題はないのでしょうか?

現在、東京の郊外であっても、余程の好条件でもない限り、アパート家賃の下落傾向は続いています。このような計画をする場合、原則として“借金”をしてはいけません。これは目先の節税ばかりに目を奪われた“問題先送り”でしかないのです。

私共(山崎)は、むしろ資産の組み換えを行うべきだと考えます。貸し宅地の整理も必要でしょう。

このようなケースでは、まず「財産診断とライフプラン」というコンサルティングを受けて頂きます。それにより、将来に起こり得る様々なリスクを把握することが先決です。その際、税務だけでなく、財務・法務・鑑定評価など、総合的な現状資産への分析を簡易的に行い、対策の方向性や戦略を指南します。
その後、具体的な相続対策が必要ならば、何らかのご提案をすることも出来ますが、すべてリスク判定や効果測定も同時に行います(一般的に銀行や住宅メーカーの行う提案にリスク判定はありません)。なお、このようなケースでは、当初の相談料は3万円です。

ただし、対策の方向性が既に明確であるケースに限っては、「相続税対策」「土地活用&賃貸住宅・アパート経営」「借地・底地&権利調整」などの個別的なコンサルティングを受けることも可能です。相談料は3万円から5万円ですが、おそらく面談時間は2時間から3時間前後に及ぶかもしれませんので、事前に内容をお知らせ下さい。

私は定年退職を来年に控えているサラリーマンです。山崎先生の著書を読ませて頂き非常に参考になりました。私は財務畑の経験が長かったので、先生のロジックに共感を覚えました。他の相続対策の本とは一味違う印象です。
さて実は、私には83才になる父がおりまして、現在、持病の病状が悪化しつつある上に、近いうちに要介護状態にもなりそうです。認知症の疑いもあります(母は2年前に他界しています)。父は、主に不動産を中心に多額の資産を所有しているので相続税が心配なのですが、一方では、実はあまり仲の良くない弟との遺産分割も心配です。
今後どのような相続対策を実施していけばいいのでしょうか?また、取引銀行からアパート経営や不動産投資など様々な節税の提案をされていますが、いまひとつ提案の内容が釈然としません。是非を判断して頂ければ助かります。

拙著をご購入頂き誠に有り難う御座います。色々な書籍で相続対策の勉強をしていらっしゃるのですね。

さて、このような様々な問題を抱えていらっしゃる場合、私共(山崎)の経験から申し上げて、相続税対策も大切なのですが、最も厄介な問題は、相続が起こるまでの資産の管理ではないかと思います。幸か不幸か、医療の発達で、老人は簡単には死ねない時代になってしまったのです。もしかすると相当に長い期間、要介護と認知症の状態が続くということを前提にしなければ、相続対策は立てられないかもしれません。つまり、不動産の管理から預金通帳の管理まで、誰かが父親の資産をきちんと管理しなければ、大変に面倒なことになってしまうのです。

このような場合、成年後見、民事信託、法人化など様々な仕組み利用して資産を管理しなければなりませんが、各々の方法論には一長一短がありますので、多角的に検証しなければなりません。

また、遺産分割でのトラブルを避けるためには、認知症になる前に遺言書を作成する必要があるかもしれません。その際、銀行の言いなりになって多額の債務を背負っていた場合には、遺産分割が非常に難しくなります(相続人が望む遺産分割が不可能になる場合があります)。

さらに保証債務も相続することに注意して下さい。子だけでなく、孫の代まで苦労することになります。債務の分割には債権者の同意が必要なので、銀行からの相続税対策の提案には特に注意が必要なのです。

私共の経験上、銀行が主導した節税対策のおかげで遺産分割トラブルが大きくなる事例は少なからずあります。困ったことに、その時には、対策を提案したの銀行の担当者は転勤していますので、「当初の話と違う」と訴えても聞き入れてくれません。余談ですが、相続対策といっても、所詮は、金融業界、建設業界、不動産業界などの利益になるアドバイスしかしてくれないものです。ですから、中立的なアドバイスが何よりも貴重なのです。

このようなケースについては、是非とも「相続リスク対策(遺産分割など)」というコンサルティングを受けて下さい。なお必要に応じて、この分野に精通する弁護士や税理士などが同席の上でご相談をお受けする場合もありますので、事前に内容詳細を聴かせて頂ければ幸いです。相談料は3万円です。相談に要する時間は、3時間前後は掛かるかもしれません。

先生の著書を読まさせて頂きました。大変参考になりました。さて、私の父は、東京郊外のJR駅から10分ぐらいの場所に約800坪の宅地(駐車場)と約1ヘクタールの農地を所有しています。父は78才ですが健康で農業を営んでおります。私は、4人兄妹の長男で51才、地元の中堅企業で働いているサラリーマンです(農業を引き継ぐ予定については、まだ未定です)。
最近、小学校時代からの知人(彼は農協で働いています)から「相続税対策に有効だ」と言われて土地活用の提案をされています。農協と提携関係にあるらしい某住宅メーカーのアパートを事業費の全額を借金して建てなさいという提案なのですが、一抹の不安を感じています。
そもそも、この住宅メーカーの提案が適切な企画なのかどうかも分かりませんが、こんなことをして大丈夫なのかが心配です。なぜなら、近所には、アパート経営に失敗して苦労している地主さんがたくさんいるからです。
他に良い方法があれば、その方法とも比較検証してみたいのですが、私の周りには適切な情報が得られる機会がありません。こんな漠然とした話ですが、コンサルティングをして頂けないでしょうか?

相続までに時間的な余裕がありながら、長期的に何から手をつければいいのか分からずに混乱しているようですね。まずは、様々な対策について、じっくりと事の是非、メリットとデメリットを多角的に検証していくべきでしょう。

拙著でも様々な方法論を紹介しましたが、相続対策には、各々の条件に合わせて個別的な判断が必要なのです。そういう意味で、いまだに横行している「全額借金してアパート経営」という提案は、率直に言って“おバカの一つおぼえ”に近いものを感じてしまいます。

とりあえず、このような場合は、「土地活用&賃貸住宅・アパート経営(診断)」というコンサルティングを受けて頂ければ、住宅メーカーや建設会社などが作成した提案書をチェックすることが出来ます。ますます賃貸住宅経営が困難になっている時代にあって、私共(山崎)が中立的な立場でチェックすることの意義は大きいと思います。そして次に、他の様々な対策の有効性を一つ一つ検証していけば良いでしょう。相談料は3万円です。

なお、本当にアパート経営が対策として有効なのであれば、ご希望によりますが、最適な土地活用(又は賃貸経営)の提案をすることも出来ます。ちなみに私共は、平成25年末の時点で、既に約1200戸を超える賃貸住宅の企画実績があります。

私は同族会社のオーナー社長をしています。現在の年齢は54才です。貴社のコンサルティングを受けたいと思いますが、私の会社にも顧問の税理士や弁護士がいます。貴社の専門分野は何でしょうか?税理士事務所でもなく、弁護士事務所でもなく、不動産業者(宅地建物取引業者)でもないのに、ここまで深く総合的な業務をしていらっしゃるのが非常に不思議です。
おそらくFP(ファイナンシャル・プランナー)ということなのでしょうが、私の知り得る限り、ほとんどのFP会社は保険の代理店のような印象を受けます。ですから、何をどこまでコンサルして頂けるのかが分かりません。
もしかすると非常に失礼な質問なのかもしれませんが、ご説明して頂けると安心です(大手出版社で多数の著作物を執筆していらっしゃるようなので心配はしていませんが、念のため…)。

[閲覧注意!以下はノンフィクションですが、漫談風になっていますので真剣に読まないで下さい(^-^)]

お気持ちは十分に理解できます。私共(山崎)は、確かに税理士でも弁護士でもありません。公的な資格となると、いわゆる厚生労働省認定の“一級ファイナンシャル・プランニング技能士”に過ぎません。宅建業者(宅地建物取引業者)でもないので、もちろん不動産業者でもありません。

では、なぜ山崎が、こんなにも広範囲な分野で不動産と相続のことについて相談を受けることができるのか?誰もが「謎だ」とおっしゃいます。巷の噂では「山崎隆はスーパーマンなのだ」という人もいますが、実は体脂肪率が高いので空が飛べません。

ならば「チョー頭が良いのか?」と質問されても、学歴といえば、たかが学習院なので(それも浪人までして…)、そんなに頭が良い訳でもありません。但し、もしかすると大学では意外と真面目に“経営学”を履修していたので、財務分析やバランスシート分析などは得意だと思います(一般的な税理士は、この分野の勉強をあまりしていません)。

大学卒業後は、財閥系の大手住宅メーカーで営業社員を7年間やってましたので、不動産業界や建設業界のノウハウはその時代に得たものです。でも、あの時代はバブル時代だったので、現在のサラリーマンの3倍は働いてましたから、実質的には、現在のキャリアに換算すると21年分と同じかもしれません。最近の若者は、ホントに頼りないと感じます。でも、当時の私の問題は、働き過ぎて、いつも残業で終電に乗れなくなり、タクシーを使い過ぎて、結局、「交通費の使い過ぎ」で経理の課長とケンカしまして、「サラリーマンの組織ってバカじゃね?俺は、こんなにも稼いでいるのに、たかがタクシー代をケチるとは…」と思い、その会社をやめてしまったのです。

その時に、自分の能力を過信して「どうせなら、今までのキャリアを生かしてFPとして独立してやるぞ!サラリーマンなんか、まっぴらだ!」と決心しました。今にして思えば、これは勘違いでした。

その後、外資系保険会社、公認会計士事務所、不動産コンサルティング会社などを転々と流浪し、生損保、金融、税務、時価会計(=不動産鑑定理論)、法務(民法など)などを独学で学びました。

その後、平成8年に財営コンサルティング株式会社(当初は有限会社)の代表として独立した訳ですが、その後のキャリアも凄まじいものでした。

ちょうどバブル崩壊後の不良債権問題で日本中が大混乱していた時代だったのですが、たとえば不動産取引では“ヤクザさん風の不動産屋さん”と交渉したりと、多種多様なスリリングな経験をしました。とりあえず私は、紆余曲折の中でキャリアを積みながら、約30年の間、まさに「バカの一つ憶え」のように、不動産、建築、相続、金融、保険、鑑定、不良債権などの分野を歩いてきた訳です。

そもそも、こんなオジンが、いまだに現場の最前線で働いているなんて“狂気の沙汰”なのかもしれません(なぜなら、サラリーマン時代の同期なんて、もう既に支店長になってますから…)。

一応、私の総資産取扱高は1000億円超と公言していますが、実は、これでも控えめな数字です(謙虚な人と思われたいのですが、実は記憶力が悪くて、すべての案件を思い出せないので…)。

コンサルティング業務の本質は「問題解決(ソリューション)のためなら手段や方法論(=専門資格)を選ばない」ということです。ですから、必要なときに、その事案において最も適切な税理士、弁護士、司法書士、不動産鑑定士、一級建築士、宅建主任者などに適宜指示して任せればいい訳で、自分が資格を持つ必要は全く無いのです(というか、全ての資格を一人で持つのは不可能なのにも拘わらず不動産や相続に関する業務には全ての知識が必要なのです)。

ですから結論は、むしろ有能な資格者の“人脈”が重要なのです。ということは、不動産や相続などに関する総合的なコンサルティングをするにあたっては、実はFPの資格すらも要らないということになります。ということで、結局のところ、山崎隆の専門的な実務能力は“謎”です。これは誰にも(自分にも)分からない。なんとなく、なんでも理解できて、有能な資格者への指示が出来てしまいます。関連書籍を十数冊も著し、記事が新聞や雑誌に掲載されたり、何百人もの顧客の相談を受けてきたり、その顧客の中には有名人やキャリア官僚だけでなく、大阪のオバチャンやフリーターまでいたり、一方では、大手企業系列の不動産会社や建築会社の顧問をしていたり、そこの社員研修でアホな営業マンを罵倒したり、一般消費者向けに優しく紳士的なセミナーの講師したり、NPO法人日本FP協会公認の講師をしたりと、何でもオールマイティなスーパーマンに見えるけれども、そして、その証拠は数々あるけれども、「何が専門なのですか」と問われると、やはり悩んだ揚げ句に「“変なオジサン”です」としか答えられないのです。

なぜ“変なオジサン”かというと、普段、仕事では非常に慎重な性格なのですが、零細企業の社長というストレスへの反動か、銀座で泥酔して転倒時に肋骨を折ったりするからなのです(ちなみに、その3日後には脇腹に“コルセット”をして痛みに堪えながらも、阿佐ケ谷のスナックで、クライアントの地主さんと一緒に「愛しき日々」を歌っていましたが…)。

話は長くなりましたが(長過ぎでしょ!)、誠に申し訳ありませんでしたが、こんな説明でお客様の質問への回答になっていますでしょうか?要するに、不動産と相続に関してならば、あらゆるコンサルティングができてしまう組織力があるということなのでしょうが、それは、本人の能力もさることながら、人脈こそが有能と言えるのかもしれません。カーネギー著「ここに有能な者たちを集める才能に長けた者が眠る」という有名な墓碑銘のエピソードがありますが、それと同じようなものかもしれません(まだ私は死んでいませんが・・・)。理想のバランスシートを設計し、それを具体化するための人脈力こそが私の”コア・コンピタンス”だと理解して頂ければ幸いです。

乱筆乱文失礼致しました。