不動産・土地活用・相続を専門とする独立系ＦＰコンサルタント会社財営コンサルティングの不動産投資＆リスク診断について

業務内容

不動産投資＆リスク診断

昨今、初心者の“不動産投資家”が増えています。
でも、それら人々の中には、多額の借金に悩む人も少なくありません。
運悪く破綻してしまう方もいらっしゃいます。お気の毒です…。

不動産投資の成功率を高める方法とは何か。
それは例えば、英単語を憶えることではありません。
自己資本利益率をＲＯＥと読み換えてみても成功はしません。
キャッシュフロー分析も、捕らぬタヌキの皮算用になりがちです。

重要なのは、けっして利回りではありません。
もちろん一定の利回りは必要です。
ですが、投資の成否を分けるのは、実は“流動性”なのです。

流動性とは

つまり換金性のことです。
時に収益性やキャッシュフローの概念とは二律背反する要素です。

一般に流通している投資用物件の中には、
「利回りが高くても、換金性が低い物件」が少なくありません。
そういう物件こそは、実は要注意なのです。
そんな物件に投資する場合、大半を借金で資金調達すると危険なのです。
空室率が上昇したり、賃料が下落したら、どうなるか。
修繕費や管理コストが上昇したら、どうなるか。
地震や水害などの自然災害が起きたら、どうなるか。
慎重に考えてみて下さい。

不動産投資を安全に行うために必要な知識とは何か。

その第一歩は、流動性に関する不動産の鑑定理論を熟知することです。

はじめに「同一需給圏における“最有効使用”」の概念を熟知すること。
但し、同一需給圏といっても、衰退する街の需給圏は論外です。
次に、収益価格、比準価格、限定価格などの成立する諸条件を熟知すること。

とりあえず国土交通省が定めた不動産の鑑定評価基準を理解して欲しい。
特に“最有効使用（拙著では最有効利用と表記）”の概念を知らずして、
つまり、価格形成ロジックの最重要概念を説明する用語を知らずして、
投資家が長期にわたって成功し続ける確率は著しく低いと断言できるでしょう。
ロジックの無い投資は、むしろ投機であり、ギャンブルと呼ぶべきものです。
投資とギャンブルの混同は身の破滅をもたらします。

運と度胸を頼りに不動産投資をしてはいけません。
また現在進行形で「成功」している方でも、安心は禁物です。
それは、必然ではなく、偶然なのかもしれませんから。
リタイア後に現在完了形で「成功」するまでは、油断してはいけません。

私共が推奨するコンサルティングのコンセプトは、
想定し得る様々なリスクに備えた上での“利回り”を追求することです。

不動産投資も、たぶん人生と同じで、常に幸運であり続けることは出来ません。
イタリアの有名な思想家“マキャベリ”によると、
「天国への近道は、地獄への道を知り尽くすこと」だそうです。
確かに、地獄への道を知らなければ、リスクに備えることはできませんね。
大成功することよりも、失敗しないことを重視すべき時代ではないでしょうか。

不動産の鑑定理論を応用して検証することが重要です。又、法律的に問題の無いリスク管理をする必要があります。