不動産・相続を専門とする独立系ＦＰコンサルタント会社
必殺！プロフェッショナル撃沈シリーズ
「30年後に笑うためのマンション資産価値診断マニュアル」
財営コンサルティング刊 2008年刊 定価
3,500円（消費税 送料込み）
※本書は、「お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方」として、全面的に改訂しダイヤモンド社より発刊。
なぜ、従来の「失敗しないマンション選び」系の本を参考にすると失敗するのか？
なぜ、不動産業界は、間違った情報を発信し続けるのか？
なぜ、成長する街のマンションを買ってはいけないのか？
なぜ、利回りが高いマンションを買ってはいけないのか？
＜その答えが本書にあります。＞
＊マンションの現在と未来の価値がわかる絶対公式と法則
＊マンションの将来性を見抜く街の分析技術
本書の具体的で実践的なノウハウをマスターすれば、貴方はプロの不動産コンサルタントも顔負けです。
長期的な財産形成を目的とした「全く新しいマンション選び」の“大原則”と“チェック法”を公開します。
| 端書き |
| 私が初めて本を上梓したのは１９９５年のことです。 既に絶版になっていますが、その書名は「不滅の土地活用」というものです。 “不動産事業化研究会”という名称の組織が、地主層や投資家向けに編纂した、 という体裁で、その編集責任者が私ということになっています。 ですが実は、内容の９割は、私が直接執筆したものです。 著者が私にならなかったのは、その頃の私が、まだまったく無名だったからです。 ところが、この書籍は、当時の不動産業界では結構な話題となりました。 住宅新報社から頼まれて連載コラムを始めたり、 その分野では最もノウハウのある三井不動産や旭化成などと、 共同でセミナーを開催する切っ掛けともなりました。 その後、三井不動産は、前述の「不滅の土地活用」の内容をベースに、 「これからの賃貸住宅ビジネス」という書籍を出版しました。 これは地主層向けには、最もお薦めできる良書となっています。 さて私は、１９９６年に、無謀にも起業をしてしまいました。 そうして、不動産の取引や建築企画などの実務に明け暮れながら、 ２０００年の「マイホームは貸せる物件を買いなさい」をスタートに、 ２００１年には「遺言書は書いてはいけない」、 ２００５年には「不動産でハッピー・リッチになる方法」、 そして、２００７年に「東京のどこに住むのが幸せか」などの話題作（？）を、 上梓してきました。 ふりかえると、初めて本を著してから１２年の歳月が過ぎようとしています。 その間に、不動産を取り巻く環境は変わりました。 ２２年前に不動産の世界に飛び込んでからの状況の変化を考えると、 まさに激変と呼ぶにふさわしいものです。 最も変化したのは何でしょうか。 それは、不動産の価値が決まるまでのパラダイムが変わったことです。 不動産の価値に対する認識の枠組みが変わったのです。 ファンドの興隆も、マーケットに大きく影響しています。 価格の捉え方が１８０度転換し、 不動産の評価手法として、収益還元法が主流になりつつあるのです。 １９９０年前後のバブル崩壊までは、 不動産はキャピタルゲインを期待して取得するものでした。 しかし現在では、不動産はインカムゲインを期待して取得するものになりました。 そういう劇的な変化が起きています。 要するに、賃料の生まれない不動産に価値は無く、 あるいは賃料相場の脆弱な街にある不動産の資産価値は低いという、 そういう市場心理の明白な傾向が現出しているのです。 それがために“収益還元法”という不動産の評価手法が、 かくも重宝されるようになっているのです。 実は、その“収益還元法”が重視される背景には、 産業構造、社会構造、人口構造などの重大な構造変化が影響しています。 かつて、私たちは明治維新から高度成長期までに定着した価値観を、 永遠に続く金科玉条の価値観のごとく信じていました。 土地の価値に偏重した“土地本位制”とも呼ばれる担保主義です。 土地さえあえれば所有資産の価値は上昇し続ける。そういう考え方です。 しかし、それは特殊な状況下で形成された特殊な価値観だった。 それは幻想のようなものだったのです。 明治維新以降の近代化によって何もかもがリセットされ、 新たに中産階級層が生み出され、その増大が郊外の都市化を生んだ。 これは大学で日本の経済史や都市計画を学んだ者には常識なのですが、 そういう歴史的な文脈における街の盛衰については、 拙著「東京のどこに住むのが幸せか」でも述べました。 その後、戦争には負けましたが、様々な工業製品の輸出でも世界を凌駕し、 昭和も後期にさしかかると、欧米並みの高性能な自動車までも、 輸出できるようになりました。 しかし現在、そういう高度成長期の経済の枠組みが瓦解しています。 採算の取れない造船所、工場、倉庫などは、 どんどん高層マンションに生まれかわっています。 工場は、海外に脱出を続けています。 （一部は国内で移転していますが、九州などの地方都市です） 同時に、工業用原料などを運ぶ必要のなくなったＪＲの貨物線は、 一般乗客を運ぶようにもなりました。 それが埼京線や湘南新宿ラインという新しい鉄道ラインを生む要因となり、 沿線には住宅が大量に供給されるようにもなりました。 現在、何とか日本経済の雇用を支えているのは金融やＩＴ関連の技術であったり、 工作機械、ロボット、自動車などの最先端技術産業だけです。 もうローテクの工業技術では稼げない時代になってしまいました。 そういう旧来のハード技術に偏重した工業製品は、 今後は、中国、インド、ブラジルなどで生産されることでしょう。 （というか、もうそうなっていますが…） ローテク系の重化学工業の主要工場が国内から消えるのは時間の問題です。 残るのは、ハイテク工場や研究所だけ。 ハイテク工場に、平凡なサラリーマンは要らない。 究極のマーケティングセンスを持った企画者や、 ＩＴシステムを多用した営業システムや、 ロボットでは加工不可能な技術を持つ専門技術者や、 最適な流通システムをプログラムする数学者など、 （これがまたインド人だったりして…） そういう高度なノウハウを持った層だけがいれば良い。 そういう恐ろしい時代の足音が聞こえてきます。 国民は、勝ち組層と負け組層のどちらかに分かれていき、 所得格差が開いていく…。 これは各種の統計でも確認できます。 勝ち組でも、負け組でもない層、いわゆる中間層が消滅しようとしています。 一方、そうした国内の社会潮流の対岸（すなわち中国やインド）では、 中産階級が増え始め、日本では中産階級が消滅するという構造が進んでいます。 それが日本のホワイトカラー層を疲弊させている元凶です。 したがって今まで安全圏にいたホワイトカラー層が、 ワーキングプアーにならないという保証は何も無くなりました。 既にブルーカラー層の多くは苦境に立たされている状況ですが、 その波が、ホワイトカラー層にも及んできました。 かつてホワイトカラー層も、ブルーカラー層も、同じ小中学校で学び、 階級格差も無く、仲良く１億人が中流意識を持って暮らしていた日本にも、 ついに欧米並み（それ以上？）の格差社会が到来しています。 この構造的な潮流は、世界的な規模で起きているものです。 したがって日本の政治家や官僚だけが真剣に取り組んだとしても、 そう簡単には変えられないことでしょう。 ましてや昨今のように適当に取り組んでいたら、 いずれどんな対策を施しても手遅れになるでしょう（もう手遅れかも…）。 誰もが、少数の勝ち組か、多数の負け組かのどちらかに分かれてしまう。 努力しても報われない社会がやってくる。 特別な才能が無ければ、生活するだけでも苦しい社会になる。 そういう時代が到来しています。 不動産の世界でも、そういう社会の到来に呼応して新たな現象が起きています。 都心回帰や二極化などと呼ばれているものです。 工場が消え住環境が改善されつつある都心では、 オフィス街への職住近接という条件を満たすポジションにある住宅街に、 その人気が集まっています。 特にエリート層は、そういうエリアから離れられない。 ＩＴ化された巨大オフィス街が人知の生産と統括をする工場に変わったからです。 最先端の経済戦争の主戦場は、ハードからソフトへと移っています。 人知の集中こそが競争力の源泉です。 いかに効率良く、都心の主要オフィス街に通勤できるか。 また、いかに早く世界中に出張できるか。 いかに学業の優秀な子供が育てられるか。 いかに疲れた心と体を癒せるか。 そういう視点から見て、港区や渋谷区などの都心の住環境は、 圧倒的に有利となっています。 その陰で、郊外やニュータウンの存在価値は、もはや完全に薄れてしまいました。 特に高度成長期に造成されたニュータウンは、各種の統計上では、 ゴーストタウン化することが予測されています。 本書は「３０年後に笑うための…」というキャッチコピーがうたわれているので、 多少、扇動的で軽薄な印象を受けるかもしれません。 しかし中身は折り紙付の、本格派ですよ…。 本書は、長期的な資産価値という視点に立脚した、 「マンション選びの“マニュアル”」です。 したがって、マンション選びのための判断基準や行動プロセスが、 詳細に記されています。 市販されている拙著のような抽象論を廃して、具体性を重視しました。 つまり講談社やダイヤモンド社といった大手出版社から発刊する本では、 とても書けないような（書いてはいけないような？）、 具体性を示した“冷静（というか冷酷？）な判断基準”が記されています。 一種の裏本であり、発禁本の色彩が強いものです。 最前線で約２０年以上のキャリアを持つ私がホンネで指南したものですから、 当然、“武器”として使えば頼りになることは間違いないでしょうが、 内容としては、性能が良すぎて、危険かもしれません…。 「取扱注意！」のマークが要りますね、たぶん…。 しかしながら、それゆえにこそ、本書が指南するルールを守れば、 まずはマンションや不動産を活用して財産形成をしようとする方々には、 致命的なミスが起こらないことをお約束します。完璧です。 本書は、けっして「○○を買えば、億万長者だ！」というような、 浅薄な類いの本ではありません。 むしろ「○○をすれば安全確実です！その理由は？」という構成になっています。 何かの商品に利害誘導するための本でもありません。 どこかのコンサルタントに誘導するための本でもありません。 自画自賛して「日本初で、日本一のノウハウ！」とか叫ぶものでもありません。 それは消費者である、皆さんが決めることですから…。 資産価値のあるマンションを選ぶ技術は、本書の理解だけで、 必要にして十分であろうと考えます。 もう私の存在意義すら無くなってしまうだろう。 そういう崇高な意志で著された本です。 但し、具体的に何らかの作業を進める上では、場合によっては、 どうしても本書だけでは足りない部分があろうかとも思います。 常に新しい情報を提供し、内容に時間的なタイムラグを無くしたい。 そう考えました。 それがために本書とは別に、当社のホームページに、 本書の実用性を向上させるためのポータルサイトとしての機能を付加する予定です。 読者には、すべて暗証番号が付与されます（忘れないで下さいね・・・）。 サービス開始については追って連絡致します。 また、サイト上に実用リンク集を作成しましたので、自由自在に活用して下さい。 例えば、賃料を調べるためのサイトとしては［アトラクターズ・ラボ］を、 建物の品質チェックを行う場合には［リスペクト］を…。 といったように、今後は質、量的ともに更新しながら、 ご紹介を続けていきたいと思います。 それ以外にも特定のサイトを利用目的別に本文の中に掲載しておきました。 （定期的に更新していますので、できれば弊社のサイトを時々覗いて下さいね）。 それらの情報を本書と同時に融合させてご利用して頂くと、 より一層の成果が上がるように配慮したいと考えています。 読んでタメになって、その上、インターネットをフルに活用できる。 そう心掛けました。 なお、本書の内容についての質問があれば、できるだけ対応しようと思いますので、 本書を発行した時の認証番号を添えて、お気軽にメールして下さい。 （但し、スピーディに対応できるか否かは保証の限りではありませんが…） それでは、読者の皆様の「ハッピー・リッチな人生」を祈念して、乾杯！ |
| 目次 |
| 序章 あなたの破滅を誘う甘い罠の数々 |
| 続出する資産価値暴落マンションの実態 創作された常識の危険性にご用心 不動産業界と癒着する広告代理店が発信する情報は嘘八百 資産価値の必要十分条件は「成熟する街に立地し、かつ最有効プラン」であること リノベーションできないマンションなど買うな 収益還元法を使って実売価格の虚構性を見破れ |
| １章 マンションの本当の資産価値を見抜く科学的手法 |
| あなたの未来を豊かにする「収益還元法」の活用法 そもそも分譲マンションごときに資産価値など無い 資産価値の「安い」物件は、「安く」買いなさい なぜ「収益還元法」だけでしか資産価値の判定をしてはいけないのか？ 「街の将来性」まで分析できる「収益還元法」の奥義とは？ ファミリータイプの賃料が１５万円以下の街は資産価値の危険地帯 歴史的な文脈を知って、繁栄する街のゴーストタウン化を予測せよ 大金持ちの行動原則を真似すれば、あなたも確実に小金持ちになれる 不動産の未来が鑑定できない哀れな不動産鑑定士の実態 賃料という尺度は冷酷な試金石である マンションの本当の資産価値を診断する技術 はじめに最有効利用という概念を正確に理解する 資産価値計算の達人になって勝ち組になる秘伝公開！山崎式「マンション資産価値診断マニュアル」 ３０年後に笑うための「日本で最も実用的な手法」とは？ いまどき“キャップレート”という概念を知らない人間はアホである 街の没落リスクを数値化するリスクプレミアムとは？ 厄介な計算をシンプルにする方法 収益還元法はエリア別に使い分けること すぐに使える世界で最もシンプルな計算法 「新築」と「中古」の違いで判断するのはナンセンス 鉄筋コンクリートの品質は中古でないと分からない 賃料が正確に査定できれば「鬼に金棒」 前途有望な街の格付け基準とは“キャップレート”のことマンションの未来価値を予測して売買の意思決定をするプロセス 本当の資産価値と実売価格とを比較検証する時の注意点 ベンチマークとしての収益還元価格の活用法 極意は「リスクを知って意思決定し、かつ柔軟に行動する」こと 夢想する貧乏な投資家は、せめて“キャップレート”ぐらい上げなさい |
| ２章 マンション資産価値が崩落する街の法則を知れ |
| 東京の法則は、関西の法則であり、全国の法則でもある 賃貸マーケットと街の将来性の不思議な相関関係を熟知しなさい なぜ賃貸マーケットが脆弱な街はゴーストタウン化するのか？ 死んでも絶対に買ってはいけないエリアとは、どんなエリアなのか？ 街が壊死する兆候は“キノコ雲型の人口構造”に暗示される 履歴書の無い街に住む人は、都市計画のモルモット 地盤沈下のスピードがチェックできない街など住むな 明治神宮の植林技術に勝てない近代都市計画の愚行 「都市とは、文明の記憶装置である」という格言の深い意味 全国どこでも、ファミリータイプの賃料相場が高い街を選びなさい 街の未来は“サステイナブル”という概念で考察する 街の末路は３種類しかない 未来を保証する必要十分条件は「職住近接と都市文明の成熟度」 不動産の価格を左右するのは「多忙な富裕層のニーズ」 貧乏な一次取得層の人口が増えても街は成熟しない 不動産マーケットを揺さぶる富裕層のライフスタイルを知れ 都心の現実が予言する「地獄の黙示録」の主人公はガイジン 中産階級の壊滅と戦後型ホワイトカラーの絶滅が都市化の流れを変える 街も、人も、４パターンに分類して観察すること 負け組サラリーマンの街のマンション価格の限界値を計算してみる 富裕層の悲哀が高級マンションのテイストを変える 都心一等地の賃料がブチキレているのは、法人ニーズが支えているから 多忙な富裕層と法人マーケットの賃料には限界値が無い |
| ３章 お買い得物件選びの極意は“最有効プラン”への洞察力 |
| お買い得物件を探すテクニックは至極シンプル 資産価値のある“お買い得物件探し”の眼力とは？ 「市場ニーズと物件との間に潜在する歪み」を発見する心眼を磨きなさい マイホーム（実需物件）を買う場合は、私情の呪縛に注意せよ 投資物件を買う場合は、収益性よりも換金性を重視せよ 自己破産する投資家の死因は「利回り重視」症候群 “最有効プラン”という女神が降臨するまで不動産には手を出すな 街の試金石たる居住空間の最小単位は２ベッドルームである 多様化する最有効プランがイマジネートできない投資家は敗者 お買い得物件の定義は「最有効プランに変更できる最有効でない物件」 リノベーションできない物件は資産価値の永続性が維持できない 資産価値が上がるマンションが立地する「穴場エリアの法則」最有効プランでない物件を最有効にリノベーションする方法 悲しいかな…「街はリノベーションできない」 建て替えできるマンションと、できないマンションの違い |
| 終わりに |
| 不動産価格を支える全ての前提条件は、ここに崩壊した… 新たな法則を理解し、旧態依然の行動を捨てなさい 街の熟成プロセスは、ワインと同じである |
※なお、本書は、「東京のどこに住むのが幸せか」でお伝えしきれなかった事柄について、編集されております。したがって、その内容の理解が前提になっておりますのでご注意下さい。（内容が重複しないようになっております。）
