不動産・相続を専門とする独立系ＦＰコンサルタント会社
不滅の土地活用
ダイヤモンド社 1995年刊 定価
2,800円（税込）
※本書は完売致しました。
節税のための土地活用は成功しない
本書で説かれているのは、不動産運用に関する問題解決への 徹底した執念です。
格別に「定期借地権」を賛美するわけでもなければ、賃貸マンションを擁護するわけでもありません。
ただ、ひたすら問題解決に向かう現実的な手法のみが、明るい 未来を約束すると指摘したいのです。
| 序章 高度成長セオリーの終焉 |
| 旧態依然の業界体質 ようやく登場した収益還元理論／節税の虚構性を見抜く “専門家”の言葉をうのみにしない混乱させるだけの“分類方式”／核心は経営学的な問題にある 最後の土地活用「定期借地権」にもの申す定期借地権の本質とは／はじめに定期借地権ありき、ではない キャピタルゲインは自助努力から時価とは収益還元価格である／不動産の価値を決定する要因 不動産投資への根拠なき悲観論価格の適正だけが問題である／地価は適正化へ収斂する |
| 第Ⅰ部 実践活用法 |
| 第１章 新時代型「土地活用」の始まり まず発想を転換する 新時代の不動産価値とは 不滅の土地活用とは経営学である 攻めの技と守りの技 土地オーナーの完全理論武装宣言時代が要請する土地オーナー哲学 |
| 第２章 土地活用の基礎理論 土地活用の経営学とは 土地活用の財務諸表論／土地活用の損益計算書／ 土地活用の貸借対照表／換金性の重視と流動比率／ 安全性の重視と自己資本比率／土地活用の経営組織論／ マクロ的なマーケティング／ミクロ的なマーケティング／ 土地活用における2つのリスクマネジメント／ 経済的なリスクマネジメント／法律的なリスクマネジメント 運用次第の定期借地権定期借地権事業プロデュースする場合の問題点／ 定期借地権者は土地の“有望見込み客” 土地活用の人望論的アプローチ人生哲学と金銭哲学／土地オーナーは目的を明確に |
| 第３章 土地活用のプロセス概論－応用とケーススタディー 経営学的プロセス概論 ステップ１－現状を分析する
資産分析の手順／資産リスト化（資産目録シート作成）前の注意事項／ 分析手法の手順／分析項目ごとの解説／総合的なコメント／ 【ケーススタディー】／フローを分析する／ストックを分析する／ その他の分析資料を作成する ステップ２－戦略を策定する４種類に分けられる土地オーナー／大資産家を保つには流動性を重視する／ 高額所得者をめざす土地オーナーの課題／土地オーナー類型別の選択の方向性／ 各種目標数値の設定と守る土地との相関関係／効果の予測 ステップ３－戦術を選択する大きく２種類しかない土地活用戦術／土地活用の本質／ 事前準備としての宅地の基盤整備／大規模開発のウルトラＣは土地区画整理事業／ 【ケーススタディー】／事前準備としてのマーケティング／ 不動産マーケティングの基本は定番づくり／定番としての住居系賃貸マーケティング／ 土地活用の基本戦術論／土地活用の戦術と理論／ 究極の土地活用は複合型（リスク分散型）／事業収支シミュレーションの分析と問題点／ 【ケーススタディー】／事業構築のポイント／事業収支を極大化するプランニング／ 総合的な安全性分析／土地活用のハードウエア／リスクマネジメント／ リスクマネジメントの実践ノウハウ／他人資本方式と“トカゲの尻尾”の関係論／ リスクヘッジの各種方法論 ステップ４－計画を実施する資金調達手段の再調整／建築・造成費の詳細決定／施工監理とスケジュール管理 ステップ５－マネジメントオペレーション（物件管理）／アセットマネジメント（資産経営）／土地活用の実務フロー |
| 第４章 土地活用比較論－ボリュームスタディー 従来型事業手法と比較－資本調達別による土地活用方式シミュレーション シミュレーションの項目について 【ケース1】自己資本方式／駐車場経営 【ケース2】自己資本方式／土地売却型賃貸アパート経営 【ケース3】自己資本方式／等価交換型マンション経営 【ケース4】自己資本方式／定期借地権による貸し宅地経営 【ケース5】他人資本方式／全額借入型賃貸アパート経営 【ケース6】他人資本方式／全額借入型賃貸マンション経営 【ケース7】他人資本方式／空地確保型アパート経営 土地活用事業手法の効果測定目的論抜きで事業手法の効果を比較しても無意味／収支シミュレーションに入力する項目／ フローのみの収支シミュレーションの盲点／事業収支シミュレーションでは見えないもの／ 新説！土地活用のポートフォリオ理論（ストック）／複合型土地活用の時代 |
| 第Ⅱ部 知識編 |
| 【１】土地活用のための税務知識 タックスプランニングの基本的な運用 保有に関する課税 1、不動産取得税と登録免許税 2、固定資産税と都市計画税 3、地価税 相続税1、相続税の計算と申告方法 2、相続税の納付方法についての概説 3、延納について 4、物納について 【ケーススタディー】 物納対策 財産評価について1、節税と評価の関係 2、評価について 3、評価のルール 4、広大地の評価 5、広大地の評価と開発行為等との関係 6、一般農地等の相続税評価 事業承継対策（株価対策）1、取引相場のない自社株の評価 2、正しい株価対策 所得税1、税額計算の概要 2、土地オーナーの所得税対策 3、不動産管理会社の設立 不動産の譲渡税1、譲渡税についての概論 2、居住用財産の譲渡 3、相続等により取得した居住用財産の買い換え 4、特定の居住用財産の買い換え 5、優良宅地の譲渡 6、特定事業用資産の買い換えの特例 7、立体買い換え 8、固定資産の交換 |
| 【2】 土地活用のための生命保険の知識 生命保険の設計 1、財産形成のための節税と生命保険 2、含み益をつくる生命保険 生命保険の基礎用語1、生命保険の種類と特徴 2、定期保険グループ 3、養老保険グループ 4、変額保険 生命保険の周辺税務知識1、一時所得と生命保険 2、雑所得と生命保険 3、退職所得と生命保険 |
| 【3】 土地活用のための法務知識 不動産関連の法務とは 土地活用に関連する法務の実践概論 1、約束事は文書で残す 2、中途解約について 3、建設に関わる工事費用等について 4、支払い条件について 5、引渡し時期の遅延について 6、瑕疵担保責任について 7、事業システムや協定等について 8、定期借地権事業の法務リスク 9、設計と施工監理について 遺言書の有用性について1、自筆証書遺言よりも公正証書遺言 2、相続財産を包括遺贈または共有としない 3、遺留分権利者対策 4、医師の診断書をとっておく 新借地借家法の知識1、新借地借家法制定について 2、借地権の種類 3、普通借地権の存続期間 4、地震と借地借家法 定期借地権の概説1、一般定期借地権とは 2、事業用借地権とは 3、建物譲渡特約付借地権 定期借地権を利用した事業1、一般定期借地権戸建住宅の分譲事業 2、定期借地権付きマンションの事業化 3、事業用借地権を利用したビジネス等 定期借地権事業の法務リスク1、事業協定書が最重要である 2、造成費用負担のリスクについて 3、地代不払いのリスクについて 4、借地上の建物が競売された場合 5、借地上の建物の賃貸について 一般定期借地権設定契約書の解説 |
| 【4】 土地活用のための建築の知識 建築プランニングの基本 面的整備手法 土地区画整理事業概論 1、個人施行（共同施行） 2、組合施行 3、農住組合施行 4、緑住土地区画整理事業 その他の面的整備手法1、街区高度利用土地区画整理事業 2、特定土地区画整理事業 個別的な整理手法1、開発行為 2、道路位置指定 ミクロ的な土地活用と建築の基本的な敷地条件1、地盤 2、敷地と建築ボリューム 3、その他の制限 |
